وکیل

حق مالکیت بعضی از اموال تنها به یک شخص اختصاص ندارد. بعضی اموال دارای مالکین متعدد هستند و چند نفر به صورت اشتراکی صاحب آن مال هستند. این اموال مشاع نامیده می شوند. در نمی توان سهم هر شریک را به طور دقیق مشخص کرد، زیرا همه ی شرکا، مالک ذره ذره ی مال هستند. پس کسی نمی تواند بخشی از مال را مشخص کرده و در آن تصرف کند. پس اگر شریکی بخواهد سهم خود را بفروشد، چه باید بکند؟ اساسا فروش مال مشاع به چه شکل انجام می شود؟

اصطلاحات مرتبط با فروش مال مشاع:

پیش از ورود به بحث باید مفاهیم زیر را بشناسیم:

• مال مشاع: به مالی گفته می شود که چند نفر به صورت مشترک مالک آن هستند. هر یک از شرکا در مال مشاع سهمی دارند. به عبارت دقیق تر هر یک از شرکا در جزء جزء مال مشاع سهم دارند و نمی توان سهم هر یک را به طور دقیق معین کرد.
• مال مفروز: به مالی گفته می شود که مشاع بوده، اما اکنون به صورت چند سهم جداگانه درآمده و مالک مشخصی دارد. در مال مفروز شراکتی وجود ندارد.
• افراز: افراز، در لغت به معنای جداسازی و در اصطلاح به معنای جدا کردن سهم شرکا از یکدیگر است.
• تفکیک: تفکیک در لغت به معنای جزء جزء کردن است. منظور از تفکیک، تبدیل مال به قطعات کوچکتر است.

مال مشاع چیست؟

هنگامی حق چند مالک در یک شیء واحد جمع شود، بین آنها شراکت ایجاد می شود. ایجاد این شراکت می تواند به اختیار آنها باشد؛ مانند اینکه حسن و علی تصمیم بگیرند با یکدیگر یک زمین بخرند و هر یک مالک 1/2 آن زمین باشد. یا شراکت می تواند بدون اختیار طرفین و به صورت قهری ایجاد شود. مثلا فردی فوت کند و اموال او به فرزندانش حسن و علی به ارث برسد. در این حالت بدون خواست و اراده ی حسن و علی بین آن دو شراکت ایجاد شد.

پس یک مال زمانی مشاع محسوب می شود که:

اولا چند مالک داشته باشد؛

دوما حقوق مالکان متعدد در یک مال واحد جمع شده باشد؛

سوما هر یک از شرکا در ذره ذره ی آن مال مالکیت داشته باشند؛

چهارما سهم هیچ یک از شرکا از دیگران متمایز نشده باشد. یعنی نتوان بخش مشخصی را به عنوان سهم علی یا سهم حسن در نظر گرفت.

فروش مال مشاع یعنی چه؟

همان طور که گفتیم در مال مشاع سهم هیچ یک از شرکا مشخص نیست. تنها میزان سهم شرکا مشخص است. مثلا می دانیم 1/2 زمین متعلق به علی است. اما کدام یک دوم؟ کدام قسمت زمین؟ پاسخ به هیچ یک از این سوالات مشخص نیست. حال در نظر بگیرید علی می خواهد سهم او مشخص شود. در این صورت مطابق ماده ی 589  

قانون مدنی باید گفت، هر یک از شرکا می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید.

تقسیم به معنای جدا کردن سهم شرکا در مال است. در واقع تقسیم مفهومی اعم از تفکیک و افراز دارد. مثلا ماترک متوفی بین ورثه ی او تقسیم می شود و این تقسیم شامل اموال منقول و غیرمنقول می شود. اما این تقسیم به چه شکلی ممکن است به عمل آید؟

نحوه ی تقسیم مال مشاع:

تقسیم مال مشاع به دو صورت ممکن است انجام شود:

• تقسیم به تراضی: اگر خود شرکا با یکدیگر توافق نمایند که سهم شان از دیگران جدا شود،  تقسیم صورت گرفته به تراضی نامیده می شود. به موجب ماده ی 591 قانون مدنی، اگر تمام شرکا به تقسیم مال مشترک راضی باشند، تقسیم به هر نحوی که شرکا توافق کنند به عمل می آید.
• تقسیم به اجبار: اگر بین شرکا توافقی حاصل نشود، تقسیم به اجبار و با حکم دادگاه به عمل می آید. تقسیم مال مشاع به اجبار دادگاه از طرق زیر انجام می شود:

برای مشاهده متن کامل مقاله ی

فروش مال مشاع کلیک کنید.

افراز، تفکیک، تقسیم: حتما شما نیز با اصطلاحات حقوقی افراز، تفکیک و تقسیم رو به رو شده اید. این اصطلاحات شاید در یک نگاه سطحی هم معنا به نظر برسند. اما نگاه تیزبین حقوقدانان به سادگی از کنار تفاوت های موجود بین واژه ها و اصلاحات حقوقی نمی گذرد. اصطلاحات افراز تفکیک و تقسیم تفاوت های ریشه ای با یکدیگر دارند که لازم است به تفکیک به آنها پرداخته شود. البته گاهی به نادرست این واژه ها به جای یکدیگر به کار می روند که می تواند اثر حقوقی خود را بگذارد.

پیش از ورود به بحث افراز، تفکیک و تقسیم و بررسی هر یک از آنها، با برخی اصطلاحات حقوقی مرتبط آشنا می شویم. با 

گروه وکلای آسا همراه باشید.

اصطلاحات مرتبط با افراز، تفکیک و تقسیم

به معنای مفاهیم زیر توجه کنید:

مال: مال به تمام اشیاء و حقوقی که دارای ارزش اقتصادی است اطلاق می شود. به چیزی مال گفته می شود که دارای دو شرط اساسی باشد:

1. نیازی را برآورده سازد.
2. قابل اختصاص یافتن به شخص یا ملت معینی باشد.

مال منقول: به اموال و اشیائی اطلاق می شود که بشود آنها را از محلی به محل دیگر منتقل نمود. در واقع اگر جابه جایی مال منجر به خراب شدن خود مال یا محل قرار گرفتن آن نشود، مال منقول است. مانند اتومبیل.

مال غیر منقول: در مقابل به اموالی که انتقال آنها از محلی به محل دیگر ممکن نیست غیر منقول گفته می شود. جابه جایی مال غیرمنقول باعث خراب شدن خود مال غیر منقول یا محل قرار گرفتن آن می شود. مانند ساختمان.

مال مشاع: به مالی گفته می شود که چند نفر به صورت مشترک مالک آن هستند. هر یک از شرکا در مال مشاع سهمی دارند. به عبارت دقیق تر هر یک از شرکا در جزء جزء مال مشاع سهم دارند و نمی توان سهم هر یک را به طور دقیق معین کرد.

مال مفروز: به مالی گفته می شود که مشاع بوده، اما اکنون به صورت چند سهم جداگانه درآمده و مالک مشخصی دارد. در مال مفروز شراکتی وجود ندارد.

افراز چیست؟

در مال مشاع، چند شخص مال مشترک مال می باشند و سهم هر کس به صورت جداگانه مشخص نیست. هر یک از شرکا در ذره و ذره ی مال سهم دارند و حتی یک نقطه ی کوچک، متعلق به همه ی آنان است. در این شرایط، اگر شرکا خواهان جدا شدن سهم خود باشند باید تقاضای افراز مال را مطرح نمایند.

افراز، در لغت به معنای جداسازی و در اصطلاح به معنای جدا کردن سهم شرکا از یکدیگر است. با افراز سهم هر یک از شرکا تعیین می شود و مال از حالت مشاع خارج شده و مفروض می شود.

انواع افراز:

افراز بر دو نوع است:

• افراز به تراضی: اگر خود شرکا با یکدیگر توافق نمایند که سهم شان از دیگران جداسازی شود، افراز به تراضی نامیده می شود.
• افراز به اجبار: اگر شرکا با یکدیگر توافق ننمایند و راضی به جداسازی سهم خود از دیگران نشوند، افراز به حکم دادگاه به عمل می آید. در این صورت هر یک از شرکا موظف به پذیرش قسمتی از مال مشاع است. افرازی که به این شکل به عمل می آید، افراز به اجبار نامیده می شود.

آیا همه ی اموال را می توان افراز نمود؟

خیر. همه ی اموال قابلیت افراز ندارند. افراز برخی اموال به موجب قانون ممنوع است. این اموال غیر قابل افراز نامیده می شوند.

مثلا به موجب ماده ی 595 

قانون مدنی،” اگر افراز مال باعث از بین رفتن ارزش کل مال یا سهم یکی از شرکا شود، انجام آن ممنوع است.” اگر مال غیرقابل افراز باشد، برای تعیین سهم هر یک از شرکا، باید از اداره ی ثبت یا دادگاه گواهی مبنی بر غیر قابل افراز بودن ملک صادر می شود. در این صورت متقاضی می تواند با استفاده از همین گواهی از دادگاه محل وقوع آن، تقاضای صدور دستور فروش شود. در رویه قضایی، تقاضای دستور فروش به موجب دادخواست به عمل می آید.

برای مشاهده متن کامل مقاله ی

افراز چیست کلیک کنید.